Spaventato dal costo della ristrutturazione?Leggi qui

Ristrutturare casa ha un costo! Ma puoi risparmiare. Poco o tanto dipende da te.

pallottoliere per costo

 

 

 

 

 

 

Prendiamo ad esempio una ristrutturazione completa di un appartamento.

Definiamo innanzi tutto quali sono i costi.

-1 Al Tecnico non puoi rinunciare (e non solo perchè faccio parte della categoria ma perchè sono richieste documentazioni e competenze che solo un tecnico può avere ).

-2 Spese amministrative per la presentazione delle pratiche. Quelle variano a seconda del comune e ovviamente sono spese fisse.

-3 costo della ditta (mano d’opera+utile d’impresa+materiali di consumo).

-4 costo dei materiali di finitura (pavimenti,rivestimenti, sanitari, tinte…..).

-5 Iva e contributi.

Facciamo un’analisi costo per costo.

1.Il TECNICO

1.Il Tecnico ti servirà per pianificare innanzi tutto il progetto e per fare l’elenco dettagliato dei lavori e dei materiali occorrenti (il Computo).

Questo è fondamentale proprio nell’ottica del risparmio.

Non si tratta di un risparmio diretto ma ti garantisco che risparmierai parecchi soldi se avrai una pianificazione dei lavori attraverso un progetto e un computo dettagliati e una direzione dei lavori che arginerà le pretese dell’Impresa. 

Il progetto permetterà di definire esattamente i lavori murari e gli impianti da fare limitando quasi a zero gli imprevisti.Dico “quasi” perchè in una ristrutturazione l’imprevisto è sempre in agguato.

Il Computo ti consentirà di confrontare varie ditte sulla base di un documento uguale per tutte.

E questo che significa?

Significa che senza un progetto e un computo ben definiti chiederai a varie imprese dei preventivi che sono tra loro inconfrontabili perchè ognuna avrà interpretato il lavoro a modo suo. A questo punto tu sceglierai magari il preventivo che ti sembra più vantaggioso. Ma lo sarà veramente nel corso dei lavori? O ad aumentare il costo finale ci saranno lavori non previsti o maggiorazioni per difficoltà nell’esecuzione di lavori non progettati?Fidati che capita spesso.

Inoltre avere un tecnico che dirige e sorveglia i lavori ti darà un appoggio contro le richieste esagerate o ingiuste dell’Impresa a cui tu , da solo, difficilmente riusciresti a fare fronte.

Fin qui i vantaggi impliciti nell’avere un Tecnico.

Ma qual’è il costo effettivo del Tecnico?

Devo fare la premessa che non esistono più i “minimi tariffari” per cui  ognuno può fare il prezzo che vuole.Al limite anche il progetto gratis come succede nell’offerta cosiddetta “chiavi in mano” dove è compreso proprio tutto e l’architetto ed anche il committente sono relegati in un ruolo secondario.

L’Impresario è totalmente padrone della ristrutturazione avendone definito tutti i limiti.

Il tuo rapporto con l’architetto sarà sempre a vantaggio dell’Impresa. A questo riguardo leggi anche http://spazioristrutturazione.it/perche-devi-rivolgerti-architetto/

La parcella del Tecnico in percentuale rispetto all’importo dei lavori va dal 6 al 10%. Io ritengo giusto scorporare dal costo totale dei lavori i materiali di finitura quali pavimenti, rivestimenti, sanitari, rubinetteria, caldaia, radiatori, corpi illuminanti….

Le attività svolte dal Tecnico saranno rilievo dell’esistente, progetto architettonico e impiantistico, redazione e presentazione pratiche al comune, redazione del Computo Metrico e del Contratto e Capitolato d’Appalto, Direzione dei lavori, controllo degli Stati d’avanzamento dei lavori e Conto Finale, chiusura dei lavori, nuovo accatastamento ed eventualmente Certificazione energetica e Agibilità.

Naturalmente la percentuale varia in ragione della complessità del lavoro e delle attività richieste ma tieni presente che sono quasi tutte necessarie proprio per normativa.

Un sacco di roba, vero? Ma è tutta necessaria se vuoi fare un lavoro in regola con le normative e se vuoi raggiungere il tuo scopo:il miglior lavoro al prezzo giusto.

Se proprio vuoi potrai fare a meno del Computo metrico, dell’assistenza alla scelta della ditta e quindi alla redazione del contratto e al controllo degli stati d’avanzamento dei lavori  e conto finale ma, per quanto già detto, ti conviene? 

Devi considerare che potrai avere un altro costo se nel tuo appartamento lavorerà più di un’impresa.In questo caso il Tecnico dovrà redigere il Piano di Sicurezza e vigilare che venga rispettata tutta la normativa in materia.Un compito di grande responsabilità nel caso avvenisse un incidente.Incide sulle 800/1000,00 euro.

2.LE SPESE AMMINISTRATIVE

Alle spese amministrative ovviamente non puoi farci nulla. Considera che per una CILA a Roma più l’accatastamento il costo si aggira sui 300,00 euro.Poi eventualmente agibilità o altro.

3.LA DITTA

La ditta va scelta con cura e in questo devi farti aiutare dal tuo tecnico (meglio se non ha nessun legame con la ditta). Devi confrontare almeno tre preventivi sulla base del Computo fatto dal Tecnico.

Il fatto che i preventivi siano vincolati ad uno stesso Computo è già di per se garanzia di non avere sorprese con lavori imprevisti e aggiunti e quindi un risparmio implicito a fine lavori.

A parità di serietà della ditta e quindi del rispetto di tutta la normativa su sicurezza e contribuzione e avendo definito bene nel Computo i materiali da utilizzare scegliere la ditta che propone il prezzo più basso porterà senz’altro un risparmio.

Ci sono vari modi per formulare i prezzi:

Elenco sotto quelli che a mio avviso non vanno bene

-c’è il cosiddetto chiavi in mano. Consiste nell’offerta dell’Imprenditore di consegnare l’appartamento ristrutturato ad un determinato prezzo comprendendo proprio tutto all’interno :pratiche, architetto,  materiali di finitura. Secondo me sei un  pò messo da parte e vincolato. Per esempio, nella scelta dei materiali di finitura, dovrai scegliere tra pochi campioni e scelti da altri e di quale qualità? Il rapporto con l’architetto come sarà visto che lavora per l’Impresa?

-la società di servizi. In genere si occupano di prendere il lavoro che poi rigirano ad altre ditte ovviamente mettendo un ricarico.

-il prezzo a corpo. Simile al chiavi in mano però il Tecnico e i materiali di finitura sono esclusi . Dopo aver valutato i lavori da fare, magari anche sulla base di un Computo metrico, l’Impresa definisce un’unico prezzo cioè quello finale. In sostanza non c’è un’analisi dettagliata dei lavori da eseguire.

Si capisce bene che questo comporterà un sacco di problemi nel momento in cui si presenterà la necessità di variare i lavori o farne di non previsti. Per esempio  si decide di mettere più punti luce per l’impianto elettrico. Generalmente l’imprenditore dice “ma non c’è problema per due punti luce in più !”. Poi però i punti luce diventano 10 e presenta il conto sulla base di un prezzo non stabilito prima.

Oppure quando si accorge che non sta rientrando nel prezzo stabilito risparmierà sicuramente su altre cose : sulla mano d’opera velocizzando i tempi di esecuzione a danno delle finiture o sui materiali.

-il tot a mq. Di quanti mq è l’appartamento? Facciamo un tot a mq. Il prezzo è sicuro perchè l’appartamento non si allarga però si può dire di questa modalità quanto detto per la voce “prezzo a corpo”.

Ed ora veniamo a quella che ritengo la soluzione migliore:

I prezzi basati su un dettagliato ed esauriente Computo metrico eseguito da un Tecnico.

Questa soluzione ha soltanto vantaggi.

Innanzi tutto è la più equa e garantisce sia gli interessi del Committente che quelli dell’Impresa.Per ogni lavoro è descritta modalità , quantità e materiali da utilizzare cosicchè è facile riscontrare i lavori effettivamente fatti .Anche nel caso di lavori aggiuntivi della stessa natura descritti nel Computo si farà facilmente riferimento ai prezzi indicati. Per lavori che non dovessero essere compresi si stabilirà esplicitamente di formulare nuove voci di Computo.

Così è tutto più sotto controllo e si dà molto meno spazio alle interpretazioni rischiando molto meno la lievitazione dei costi.

4.COSTO MATERIALI DI FINITURA

Prima voglio fare alcune considerazioni:

In alcuni casi e , sempre dietro consiglio del tecnico, potrebbe risultare molto conveniente:

– utilizzare il cartongesso al posto della muratura:alcune tramezzature , cabina armadio, rivestimento camino…..

non demolire i pavimenti ma metterli sopra a quelli vecchi

valutare bene lo spostamento dei muri perchè a volte non vale la pena spostare tramezzi per 20 cm in più ma sarebbe più conveniente trovare soluzioni con l’arredamento.

attenersi con i punti luce dell’impianto elettrico solo al necessario.Spesso si aumenta il numero non pensando che poi il prezzo sale di molto.

-considerare di fare  la tinteggiatura delle pareti da soli dopo aver fatto preparare le pareti dall’imbianchino.

-per l’impianto termico utilizzare non i tubi in rame ma in multistrato che costano meno e sono molto efficienti.

Nella scelta dei materiali attieniti a queste regole:

evita le grandi Marche che spesso fanno pagare il nome

-porte e portoni, sanitari e rubinetterie li puoi trovare di media/buona qualità in molti grandi magazzini a prezzi accessibili

per i pavimenti puoi trovare delle rimanenze che l’ingrosso vende a prezzi stracciati.Si tratta di quantità molto limitate rimaste in giacenza di cui il venditore vuole disfarsi.Vai con le misure precise e buona fortuna!

-per le finestre puoi optare per quelle in pvc, più economiche , durature nel tempo e con un ottimo isolamento termico anche se meno apprezzabili dal punto di vista estetico.

5.IVA E CONTRIBUTI

Ricordati che ai prezzi devi aggiungere:

-sull’importo che paghi alla ditta l‘Iva al 10%.

-sulla parcella del Tecnico l’Iva 22% + 4% cassa previdenziale ( se il Tecnico  segue  il Regime dei Minimi l’Iva non c’è)

Iva 22% sui materiali di finitura  che compri da solo e al 10% se li compra per te l’Impresa. Si, è proprio così. Misteri della normativa italiana!

La cosa migliore da fare sarebbe che tu scegli i materiali che vuoi e poi te li fai comprare dall’Impresa la quale poi te li fa pagare in fattura.

A volte questa è una cosa “dura ” da far capire alle Imprese.

INFINE SFRUTTA IL BONUS FISCALE E L’ECOBONUS

Anche per il 2018 sono state rinnovate le detrazioni fiscali.

Puoi detrarre in 10 anni fino al 50% delle spese sostenute e pagare l’Iva al 10%.

Se la ristrutturazione ha come finalità il miglioramento dell’efficienza energetica la detrazione può arrivare addirittura al 75%.

Inoltre è stata introdotto il bonus verde con  la detrazione del 36% e fino a 5.000 euro di spesa per la cura di giardini e terrazzi privati.

Approfondisci cliccando sul link

https://www.informazionefiscale.it/bonus-casa-2018-ristrutturazioni-detrazione-agevolazioni-novita-cosa-cambia.

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Non esitare a chiederci chiarimenti e darci suggerimenti. Ogni tuo commento è per noi prezioso e indispensabile per la vitalità del nostro blog ed è il benvenuto.

Grazie per l’attenzione.Alla prossima!

ad majora semper!

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